Grundlagen der Verkehrswertermittlung
Verkehrswertdefinition:
„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Werter-mittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“ §194 BauGB
Grundsätze der Wertermittlung
„Grundsätzlich sind zur Wertermittlung das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Die Verfahren sind nach der Art des Wertermittlungsobjekts unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Eignung der zur Verfügung stehenden Daten, zu wählen; die Wahl ist zu begründen.“ §6 ImmoWertV
Welche gängigen Wertermittlungsverfahren gibt es ?
Vergleichswertverfahren:
Im Vergleichswertverfahren wird der Vergleichswert aus einer ausreichenden Anzahl von Vergleichspreisen ermittelt. Neben oder anstelle von Vergleichspreisen können insbesondere bei bebauten Grundstücken ein objektspezifisch angepasster Vergleichsfaktor und bei der Bodenwertermittlung ein objektspezifisch angepasster Bodenrichtwert herangezogen werden. Zur Ermittlung von Vergleichspreisen sind Kaufpreise solcher Grundstücke (Vergleichsgrundstücke) heranzuziehen, die mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale aufweisen und die zu Zeitpunkten verkauft worden sind (Vertragszeitpunkte), die in hinreichender zeitlicher Nähe zum Wertermittlungsstichtag stehen. §24 u. 25 ImmoWertV
Ertragswertverfahren:
Beim Ertragswertverfahren wird die Wertermittlung auf Grundlage der marktüblich erzielbaren Erträge ermittelt. Zunächst wird der jährlich erzielbare Rohertrag ermittelt. Anschließend werden die Bewirtschaftungskosten (Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und das Mietausfallwagnis) in Abzug gebracht. Danach ergibt sich der jährliche Reinertrag. Durch Abzug der Bodenwertverzinsung ermittelt man anschließend den Reinertrag der baulichen Anlagen. Die Bodenwertverzinsung wird zunächst abgezogen, da man zunächst ermitteln möchte, welcher Ertrag noch überdie Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen erzielt werden kann. Der Reinertrag der baulichen Anlagen wird nun mit einem Barwertfaktor multipliziert, der durch den Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer des Gebäudes ermittelt wird. Das Ergebnis ist der vorläufige Ertragswert der baulichen Anlagen (Barwert). Der Barwert sagt aus, wie viel die zukünftigen Erträge, die aus der Immobilie zu erzielen sind, heute wert sind. Da nach Abnutzung der baulichen Anlagen das Grundstück noch einen Wert hat, wird nun der Bodenwert hinzugerechnet und man erhält den vorläufigen Ertragswert. Dieser wird noch ggf. durch einen Marktanpassungsfaktor und ggf. durch Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücks-merkmale angepasst. Das endgültige Ergebnis bezeichnet man als Ertragswert.
Sachwertverfahren:
Im Sachwertverfahren wird der Sachwert des Grundstücks aus den vorläufigen Sachwerten der nutzbaren baulichen und sonstigen Anlagen sowie aus dem Bodenwert ermittelt. Der Sachwert des Grundstücks ergibt sich aus dem marktangepassten vorläufigen Sachwert und der Berücksichtigung vorhandener besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale des Wertermittlungsobjekts. §35 ImmoWertV
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