Fachbegriffe

Alterswertminderung

Die Alterswertminderung berücksichtigt den physischen und wirtschaftlichen Wertverlust einer Immobilie aufgrund Ihres Alters und Abnutzung. Sie wird in Prozent ausgedrückt und variiert je nach Alter der Immobilie und der unter Umständen durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen. Je älter die Immobilie, desto höher ist in der Regel die Alterswertminderung, was zu einem niedrigeren Gesamtwert führt. Durchgeführte Modernisierungen verlängern die Restnutzungsdauer der Immobilie und reduzieren die Alterswertminderung.

Die Alterswertminderung ergibt sich aus dem Verhältnis der ermittelten bzw. geschätzten Restnutzungsdauer zur üblichen Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes.

Beispiel (ohne Berücksichtigung von Modernisierungen):

Gesamtnutzungsdauer Einfamilienhaus: 80 Jahre | Baujahr des Gebäudes: 1981 | Jahr der Bewertung: 2023

Gebäudealter (2023-1981) = 42 Jahre

Restnutzungsdauer = (Gesamtnutzungsdauer - Gebäudealter ) = 80 - 42 = 38 Jahre

Alterswertminderung in % = ([Gesamtnutzungsdauer - Restnutzungsdauer] / Gesamtnutzungsdauer) = [80 - 38] / 80 = 52,50%

Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (boG)

Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale sind alle Merkmale eines Bewertungsobjekts, die vom gewöhnlichen Zustand vergleichbarer Objekte abweichen. Dies sind Beispielsweise Abweichungen vom normalen baulichen Zustand, eine wirtschaftliche Überalterung, Baumängel und Bauschäden oder Abweichungen von den marktüblich erzielbaren Erträgen.

Die boG werden bei der Ermittlung des vorläufigen Verfahrenswerts zunächst nicht berücksichtigt, damit das Verfahrensergebnis anhand von vergleichbaren Objekten plausibilisiert werden kann. Erst nach Ermittlung des vorläufigen Verfahrenswerts (z.B. Sachwert oder Ertragswert) werden alle boG wertmäßig berücksichtigt, was wiederum zum Verkehrswert (Marktwert) des Bewertungsobjekts führt.

Dienstbarkeit

Eine Dienstbarkeit ist ein dingliches Nutzungsrecht an einer fremden Sache, zum Beispiel an einem Grundstück. Es ist zu unterscheiden zwischen Grunddienstbarkeiten und beschränkte persönliche Dienstbarkeiten. Eine Grunddienstbarkeit steht dem jeweiligen Grundstückseigentümer zu. Eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit hingegen steht einer bestimmten Person zu, wie es beispielswiese beim Wohnungsrecht der Fall ist.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren ist eines der Wertermittlungsverfahren laut Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Es wird angewandt, wenn bei vergleichbaren Objekten im gewöhnlichen Geschäftsverkehr die erzielbaren Renditen (Miet- und Pachteinnahmen) im Vordergrund stehen, wie zum Beispiel bei einem Mehrfamilienhaus.

Zuwendungsnießbrauch

Der Zuwendungsnießbrauch ist eine Sonderform des Nießbrauchs. Hier räumt der Grundstückseigentümer einer anderen Person den Nießbrauch ein. Der Nießbrauch wird dieser Person quasi zugewendet und es findet keine Grundstücksübertragung statt. Die Übertragung der Einkunftsquelle (z.B. Mieteinnahmen bei einem Mehrfamilienhaus) erfolgt zeitlich befristet. Dies erfolgt üblicherweise aus steuerlichen Gründen.